Một câu hỏi đúng lúc có thể giữ lại cả khoản tiền cọc.

Có thể tách được, nhưng phải đủ 4 điều kiện, và nên kiểm tra trước khi đặt cọc:

1. Thửa đất đủ điều kiện giao dịch: đã có sổ, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng.
2. Đủ người đồng ý: cả 3 anh em (và vợ/chồng nếu là tài sản chung) phải ký văn bản thỏa thuận phân chia, có công chứng. Thiếu một chữ ký là hồ sơ dừng.
3. Đạt diện tích tối thiểu: theo quy định tách thửa mới của tỉnh Lâm Đồng (áp dụng từ 20/8/2026), đất ở tại xã cần mỗi thửa từ 100 m², mặt tiền từ 5 m, chiều sâu từ 10 m. Đất ở tại phường từ 50 m², mặt tiền từ 4 m. Đất nông nghiệp tại xã từ 1.000 m².
4. Có lối đi: thửa mới phải nối ra đường công cộng, hoặc có thỏa thuận lối đi với chủ đất liền kề.

Lời khuyên: mang bản sao sổ đến Văn phòng đăng ký đất đai hỏi trước phương án tách. Chỉ đặt cọc khi đã chắc phần của mình đủ diện tích và đủ người ký.

Trước khi chuyển tiền, đi qua đủ 6 việc này:

1. Xem sổ bản gốc, đối chiếu tên trên sổ với căn cước của người bán.
2. Kiểm tra tình trạng thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai: có đang thế chấp ngân hàng, tranh chấp hay bị kê biên không.
3. Tra quy hoạch: lô đất có nằm trong lộ giới, hành lang, khu quy hoạch công trình không.
4. Đủ người ký: đất của vợ chồng thì cả hai cùng ký; sổ nhiều người đứng tên thì đủ tất cả.
5. Hợp đồng cọc ghi rõ: số thửa, tờ bản đồ, diện tích, giá, tiến độ thanh toán, hạn ký công chứng, ai chịu thuế phí, và mức phạt cọc. Theo Bộ luật Dân sự, nếu bên nhận cọc từ chối bán thì phải trả lại cọc kèm một khoản bằng tiền cọc, trừ khi hai bên thỏa thuận khác.
6. Chuyển khoản với nội dung rõ ràng thay vì đưa tiền mặt, và nên ký cọc có công chứng hoặc người làm chứng.

Lời khuyên: khoản cọc vừa đủ thể hiện thiện chí. Đừng cọc lớn khi còn bất kỳ điểm nào ở trên chưa rõ.

Có 4 khoản chính:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng. Theo luật, người bán nộp. Có thể được miễn nếu là nhà đất duy nhất và đủ điều kiện.
• Lệ phí trước bạ: 0,5%. Người mua nộp khi đăng ký sang tên.
• Phí công chứng hợp đồng: tính theo giá trị hợp đồng, theo biểu phí nhà nước.
• Phí thẩm định hồ sơ, cấp sổ: theo mức của tỉnh, thường không lớn.

Thuế và lệ phí được tính trên giá ghi trong hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá theo bảng giá đất của tỉnh. Lâm Đồng đang điều chỉnh bảng giá đất, nên số tiền thực tế có thể thay đổi.

Lời khuyên: thực tế hai bên hay thỏa thuận ai chịu khoản nào. Hãy ghi rõ ngay trong hợp đồng cọc để tránh tranh cãi lúc ra công chứng. Mức thuế phí nên kiểm tra lại tại thời điểm làm hồ sơ.

Bắt đầu đúng thứ tự sẽ đỡ mất rất nhiều thời gian:

1. Làm đúng luật: từ 01/01/2025, cá nhân không còn được hành nghề môi giới độc lập. Bạn cần có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong một doanh nghiệp hoặc sàn môi giới.
2. Học pháp lý trước khi học bán: đọc sổ, tra quy hoạch, tách thửa, đặt cọc. Khách tin người giúp họ an toàn, không tin người nói hay.
3. Chọn một khu vực để hiểu thật sâu: giá giao dịch, quy hoạch, chủ đất, đường đi lối lại.
4. Xây kênh cá nhân và lưu từng khách vào một hệ thống chăm sóc, đừng để khách nào “rơi” mất.

Lời khuyên: 6 tháng đầu, ưu tiên học và làm đúng hơn là chốt nhanh. Xem thêm lộ trình Đào tạo 3 tầng năng lực và Kỹ năng Pháp lý.